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房产降价也许是单相思


2014/04/17

 □李尧
   3月的成都,惊蛰过后飘了点毛毛雨,春天貌似来得很慢,显得到处不温不火。但就在这个3月,当地楼市以惊悚片的节奏,让最爱看闹热的市民过了盘瘾。一大批在全国耳熟能详的地产商品牌,其旗下楼盘价格出现了“板命”的震荡。
   一向雄踞城南,以各种高大上自居的铂雅苑,原本500万元总价的主力产品垮价到350万元,用150万元的降幅落落大方地顺应市场;
   当大家还没回过神来的时候,世茂玉锦湾用甩卖的姿态喊出“买一赠一”,用海南10年海景房居住权和赠送一套精装公寓的待遇,分别给成都180/260平方米的产品当拉拉队,不禁让人联想到当年荷花池卖吼货的壮烈;
   九龙仓凭借2000元/平方米的降幅和业主围堵头条,成为了又一个行业高亮话题,虽然点赞和踩的比例不相上下,但它确实卖火了;
   绿地城有点装怪,同行战友都在甩卖装备套现的同时,绿地城不紧不慢地聚集了3000多人在城北制造开盘拥堵,让大丰板块速度火了一把,连一向不看好北门的成都人也开始觉得这个部分要重视了……
   就在台上“几幅颜色”卖力顺应市场的同时,一个旁白悄然飘起:“房地产是
不是要开始垮价了?”
   于是观众紧张了,毕竟任大炮说过房地产天然就是投资品,那么不管刚需还是改善人群,只要买了房,或多或少都有点担心资产贬值;而对于没买又要买的人就更紧张——要是垮价,现在买了划不着;要是不垮价,手里紧拽的首付未必能消费得起观望过后的那30%。
   那么成都楼市会不会垮?全国楼市能否继续雄起?
   几颗螺丝坏不了一锅汤。这个老生常谈的经验用于成都楼市也一样。
   杭州降价风波搞得全国都有点杯弓蛇影,其实成都部分楼盘,尤其是高端盘降价纯属个案,今年的M2增长率设定在13%,反观此前的设定比值,货币供应相对偏紧,资金比较紧张的背景下,开发商必然加速产品兑现,通过降价促销来实现现金回流是完全符合逻辑的常规动作。
   进入三月,开发商集中推盘,楼市成交向好。据统计,3月份新推楼盘项目33个,其中13个项目首日认购率超50%,其中就包括了装怪的绿地城搞出来的城北大拥堵。
   其实,作为西部经济核心增长极城市的成都,楼市始终保持比较平稳发展的态势。2013年市场供需齐涨,并且呈现出继2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供应2462.3万平方米,环比上涨13.95%;成交2592.69万平方米,环比上涨24.03%。主城区表现更凶猛,全年一手商品住宅供应1046.16万平方米,环比上涨21.4%;成交1104.71万平方米,环比上涨22.9%;供需两端齐迈入千万俱乐部回流是完全符合逻辑的常规动作。
   进入三月,开发商集中推盘,楼市成交向好。据统计,3月份新推楼盘项目33个,其中13个项目首日认购率超50%,其中就包括了装怪的绿地城搞出来的城北大拥堵。
   其实,作为西部经济核心增长极城市的成都,楼市始终保持比较平稳发展的态势。2013年市场供需齐涨,并且呈现出继2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供应2462.3万平方米,环比上涨13.95%;成交2592.69万平方米,环比上涨24.03%。主城区表现更凶猛,全年一手商品住宅供应1046.16万平方米,环比上涨21.4%;成交1104.71万平方米,环比上涨22.9%;供需两端齐迈入千万俱乐部。
   2014年,成都主城区存量约500万平方米,近郊区存量约800万平方米。目前存量房的去化周期仅为6个月左右,供需处于基本正常水平。那么至少作为在全国GDP排名第8,而房价仅排20的一线城市,成都的需求依然巨大,房价仍然有上涨潜力。
   目前买方市场已经形成,经济社会发展到一个阶段,消费者从被动转型为主动,对于行业供应主体而言就需要进行系统升级。从资金优化、成本管控、流程细化,到产品设计、配套完善、营销精准、服务提升等各个环节,都要转变那种供方市场的霸道思维,换位到市场真实需求和产品使用价值上,形成基于市场细分和目标客群需求最大化满足的产品供应上来。
   (作者为全心地产投资顾问有限公司顾问部总监)