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成都楼市高位盘整 开发商心慌购房者纠结


2014/05/22

5月18日,国家统计局发布今年4月70个大中城市住宅销售价格数据:4月44个城市房价较3月出现上涨,8个城市房价较3月回落,停止涨价的城市数量较3月的14个几乎增加了一倍,创近18个月以来的新高。【多城房价停涨是否意味拐点 3种不同观点三足鼎立

  “最近都不好意思和业界朋友聚了。”成都某地产公司负责人向记者表示怕被问业绩:“5月初公司一项目新开盘,到现在只卖了10多套房子,这只是公司原定开盘销售任务的十分之一。”

  另一开发商负责人说:“一些项目,尤其是九龙仓御园降价,对市场影响非常大,我们项目开盘之前交了订金的客户就有20多个没来签合同并以各种理由要求退还订金。”他表示,“这个项目突然降价,影响了不少购房者的情绪。”【开盘亿元户之九龙仓御园:直降4000 元 2 小时3.5 亿

  5月19日,成都市国土资源局以挂牌方式出让两宗主城区土地,之前备受开发商关注的成华区川棉厂A、B地块总起价20.61亿元,挂牌起始楼面价5600/平方米,居然意外流拍。而金牛区高家村8组15亩小地块却引来4家公司竞价,最终以5000元/平方米的楼面地价成交,毕竟总地价比较低,很多开发商能够拿得出两亿多元。【川棉厂“肥地”今入市 起价5600元/平无人敢接招

  面对高位盘整的窘境,无论是开发商还是购房者、二手房东,以及中介公司和其他相关职能部门都比较纠结,一种“恐慌性”心理正在不知不觉中席卷楼市——

  购房者:买还是不买?

  “原来计划要买房的,现在看到很多项目都有优惠,而且有的项目降价幅度还比较大,看来房价还真会下降,所以现在暂时不买了,再看一下市场行情再说。”在城南一楼盘现场,一位正在看房的购房者告诉记者,“前几年都说房价要降,可是最终都涨上去了,越来越觉得房子买不起了。说实话,目前还是很纠结,买了怕降,不买怕涨”。

  “其实,这个购房者的想法代表了时下很多购房者的心声。”成都全心集团总裁李国峰说,“多少年来‘买涨不买跌’已经深入人心,目前成都楼市,一方面是一些项目确实在降价走量;另一方面,一些项目也在调整定价策略,但市场上的房价真正降了吗?或者是一些媒体故意放大部分典型案例,使购房者产生了一些理解上的偏差?这些问题值得大家深思。”“作为购房者,只要有需求,无论涨跌都可以买,关键看产品是否适合。”在李国峰看来,如果没有居住需求的话,时下买房应该要非常谨慎。据锐理数据对5月17日—18日成都开盘的4个项目监控显示,4个项目累计推盘量约628套,总计成交约231套,平均认购率约36.8%。另外,保利锦湖林语为首次开盘项目,与周边其他项目对比此项目开盘价格略高,导致部分购房客户在选定房源时较为犹豫,现场亦无任何暖场活动,导致现场销售气氛并不热烈。【从业内人士“看空楼市”说起 2014到底该不该买房

  二手房东:卖还是不卖?

  “春节之后,我就将一套在出租的房子挂在中介那里,准备出售,到现在还没有一个客户想看房,唯独经常接到中介公司打来希望降低出售价格的电话。”刘先生非常郁闷地说,现在看到媒体上有关房价的新闻,几乎都是与“降价”和“崩盘”有关。他表示,“我不是急着用钱,更不是担心房子将来会一文不值,主要是感觉现在出租的价格非常低,有点不合算,想把这套房子出售之后,再加点钱投资一套口岸较好的商铺,可是按照现在的行情,不知道是降价出售,还是能卖掉就卖,卖不掉就继续持有。”

  记者在采访中发现,与刘先生一样纠结的二手房东不在少数。“我城东有套接近90平方米的房子正在出租,去年就想卖,当时有人已经给到成交价75万元了,自己依然比较犹豫,就一直没有出手,最近接到中介的电话说有个人非常满意这套房子,但是只给68万元左右。”家住西门的黄先生说,虽然多收了几个月的房租,但按照目前的市场价格出售的话,要少卖7万元,况且如果现在不卖,这个价格还有继续下降的可能。

  开发商:降还是不降?

  “九龙仓御园每平方米降了几千元,对于我们这个区域其他项目来说,压力太大了。”城东一品牌开发商负责人在接受记者采访时表示:无论是产品规划的问题,还是企业资金紧张的问题,都导致该项目大幅度降价,对于一些有需求的购房者来说,应该是好事情。但对整个市场产生的震动,却比较巨大而深远。“面对区域内这个项目的降价促销行为,我们是既着急又纠结,不知道是继续坚持原有价格销售,还是跟风降价?”该负责人说:“公司几个股东的意见难以统一,但有一点是明确的,从长远来看,房子的价格依然会坚挺,将来大涨大跌都不大可能,关键是能否度过这个调整期。”【降价策略不可复制 开发商做好产品是出路

  据了解,城南一正在销售的项目,在九龙仓御园降价之后,该项目原先已经缴纳了订金的购房者以各种理由拒签购房合同。但也有开发商认为目前恰逢企业扩张的最好时机,重庆东原地产就是一个比较乐观的房企。“目前房地产行业跟前两年的大环境已不同,但这恰恰是东原地产的机遇,相信未来3年,土地市场的竞争应该比2013年有所缓解。接下来,东原在武汉和成都发展会比较快,在重庆大本营的发展可能会超出大家的想象,集团今年整个土地储备总值争取要达到300亿元以上。”东原地产集团总裁杨永席说,“东原要在已进入的城市加大投资强度,目标是在已经进入前10名的城市争取进入前5,没有进入前10名的城市今、明两年要进入前10名。”

  【声音】

  短期跌 长期涨

  【置业最后考虑户型 3~6个月房价走势见分晓

  央行副行长刘士余:优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;合理确定首套房贷款利率水平;及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

  中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立:从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看,中国房地产市场已经出现过剩,具体而言,部分城市尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求,而北京、上海等一线城市房价也超出了一般居民的承受能力,而如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善,这些中心城市的住房也难以出清。

  中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平:年初至今全国房地产市场,尤其是一线城市的降温迹象只是由部分楼盘房价小幅下跌引起的非整体性现象,是对2013年年末至2014年年初全国虚高的房价进行的修正,全国颠覆性的房价大幅逆转潮远未出现。

  财政部财政科学研究所所长贾康:现在中国城镇化水平不算高,按国际经验要增长到70%左右,这决定了我国中心区域房价长期上涨的趋势。

  北京市华远地产股份有限公司董事长任志强:未来十年房价还会涨,不信买一套试试。

  北京中原地产首席分析师张大伟:本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条,这可能会导致本轮调整周期和深度较长,特别是非核心城市、非城市核心区,调整将更为明显,而一二线城市市场价格调整幅度会被控制在一定范围内。预计未来一年左右时间内,即明年年中之前全国会进入周期性的市场调整阶段,之后各地将会出现差别化走势,即一二线城市反弹、走高,三四线城市稳中有降